Les 10 villes où investir en France en 2019

Les 10 villes où investir en France en 2019

février 1, 2019 0 Par Team-iad

Si l’investissement immobilier locatif reste le meilleur moyen de s’enrichir aujourd’hui c’est parce que c’est le seul investissement qui permette d’investir l’argent de la banque.

Toute la difficulté est de réaliser un achat judicieux pour percevoir chaque mois des loyers supérieurs au prêt contracté à la banque.

Pour cela il faut se tenir informé des villes à fort taux de rentabilité locative. En ce début d’année 2019, nous vous proposons la liste des 10 villes de plus de 150 000 habitants ayant le plus fort taux de rentabilité, et leur évolution par rapport au classement de l’année dernière :

  1. Mulhouse – 9.9% (même rang)
  2. Saint-Etienne – 9.4% (+1 place)
  3. Limoges – 9.1% (-1 place)
  4. Marseille – 9.0% (+1 place)
  5. Toulouse – 8.7% (+4 places)
  6. Nîmes – 8.6% (+1 place)
  7. Montpellier – 8.4%  (-1 place)
  8. Rouen – 8.3% (nouveau)
  9. Perpignan – 8.1% (-5 places)
  10. Le Havre – 8% (nouveau)

10°) Le Havre : 8% de rendement brut et 1 781 € de prix au m2 moyen

Le Havre est la ville la plus dynamique de sa région. Elle attire chaque année de plus en plus d’étudiants. De part sa proximité avec Paris et le Royaume-Uni et son important tissu économique, Le Havre jouit d’un rayonnement international. Cette ville est une Station balnéaire, station nautique, cité d’Art et d’Histoire, elle a été inscrite au patrimoine mondial de l’humanité, de ce fait elle attire de nombreux touristes chaque année.  Il peut être judicieux de louer avec un bail de 9 mois à un étudiant puis de louer son bien le reste du temps en location courte durée.

Les quartiers à privilégier : Le centre-ville, Le front de mer et ses alentours proches, Le quartier de l’université.

9°) Perpignan : 8,1% de rendement brut et 1 473€ de prix au m2 moyen Investir à Perpignan peut représenter un investissement prometteur, car il est possible d’y acheter à bas prix dans l’ancien et de faire de belles opérations de rénovation. On sent une dynamique de la part des nouveaux arrivants (jeunes actifs trentenaires pour la plupart) qui font émerger de nouveaux quartiers d’animations nocturnes avec les halles qui viennent d’ouvrir par exemple. La situation de Perpignan est idéale avec les plages à 15 minutes, la montagne à 1 h, l’Espagne à 25 minutes. Son climat et sa situation offrent une bonne rentabilité en location saisonnière.

Les quartiers à privilégier : Le Centre Ancien – Centre-Ville, St Martin et Mailloles, St Assiscle.

8°) Rouen : 8,3% de rendement brut et 1 747€ de prix au m2 moyen

Rouen est une grande ville étudiante, de nombreuses facultés y sont présentes. C’est une ville très bien desservie par un réseau de bus et de métro bien organisé. A l’Ouest de la ville, on trouve la faculté de droit et d’économie, à l’est la faculté de médecine proche du CHU et une école d’architecte. Aussi, au nord sur une commune attenante se trouve le centre universitaire des sciences et du langage et enfin au sud des écoles d’ingénieurs. Les quais sont aménagés petit à petit pour redynamiser la ville et la rendre plus attractive, c’est une valeur sûre en terme d’immobilier, la rive droite est très stable et la rive gauche ne peut qu’augmenter son prix au m². De nombreux touristes de toutes nationalités s’y pressent chaque semaines. La ville attirent tous les jeunes actifs qui y travaillent, ou travaillent aux alentours.

Les quartiers à privilégier : Le Vieux-Rouen, Saint-André, Saint-Sever

7°) Montpellier : 7,69% de rendement brut et 2 914 € de prix au m2 moyen

La ville de Montpellier est la 8ème ville de France avec ses 250 000 habitants environ. Elle fait partie des rares villes où la population n’a cessé d’augmenter depuis 50 ans. C’est une ville étudiante. De ce fait, la grande partie de cette population est composée d’étudiants (1/3 environ de la population). Cependant le calme, la tranquillité et le climat méditerranéen offerts par la ville attirent aussi de nombreux retraités. Le reste de la population est composée majoritairement de jeunes actifs. On retrouve une grande disparité entre les quartiers de la ville. En effet, les quartiers au nord sont peu côtés, alors que les quartiers de Port Marianne, de la Lironde, de Millénaire-richter sont les plus valorisés et les plus recherchés. On retrouve plusieurs ZAC ( zone aménagement concerté) qui regroupent 1/3 de logements sociaux + 1/3 de logements à destination des primo accédants + 1/3 logements au prix du neuf. Cela permet de renforcer l’offre de logement, sans pour autant bouleverser les quartiers existants.

Les quartiers à privilégier : Le quartier Richter, Montpellier Nord, Hôpitaux-Facultés, Le quartier Boutonnet

6/ Nîmes : 8,6% de rendement brut et 2 480 € au m2 moyen

Nîmes est une ville où il est encore bon d’investir. La ville possède de nombreux atouts culturels, économiques et touristiques. Entre mer et montagne, Nîmes possède un emplacement de qualité. Ville d’art et d’histoire, Nîmes est née au VIe siècle avant J-C et possède ainsi de beaux joyaux rendant son patrimoine toujours plus exaltant.

Il vous faut être vigilant quant à l’emplacement de votre future acquisition et vous éloigner des quelques quartiers très bétonnés dont la ville n’a pas encore prévu la réhabilitation.

La demande locative est double: étudiants et seniors au faible pouvoir d’achat cherchent des petites surfaces à proximité de l’hypercentre pour profiter des transports en commun ; retraités plus aisés et actifs locaux privilégient quant à eux les deux et trois pièces avec de belles prestations, garage et terrasse, des denrées rares en ville.

Les quartiers à privilégier : l’Écusson, le Faubourg Nord Gambetta, le quartier Richelieu, Montaury et Vacquerolles L’écoquartier universitaire Hoche-Sernam

5°) Toulouse : 8,7% de rendement brut et 2 396 € au m2 moyen

Toulouse est une ville fantastique. La population est plutôt jeune. La présence de l’entreprise Airbus apporte pour l’instant une vraie dynamique à cette capitale régionale. On y trouve des couples de jeunes cadres (sous traitants et employés d’Airbus pour nombre d’entres eux). Toulouse est composée de quartiers de types très différents. Certains sont des quartiers « guettos » comme Le Mirail ou Les Farouettes par exemple. D’autres sont plus prisés et plus agréables à vivre comme l’hyper centre (élargi à Montaudran), Pech-David, etc…

Une population jeune et un important pôle des enseignements supérieurs et technologiques.

Le tissu économique de cette ville est prodigieux et lui permet de confirmer sa place de meilleure ville technologique pour des investisseurs débutants.

Sa forte demande locative n’est pas près de s’estomper avec l’arrivée, en 2024, de la nouvelle ligne de métro et des nouveaux complexes de formation.

Toulouse va continuer de subir une hausse des tarifs sur les taxes foncières.

Mais c’est un prix à payer quand on regorge de potentiel…

Les quartiers à privilégier : l’hypercentre, Saint Étienne, Saint George, Bonnefoy et Rangueil.

4°) Marseille : 9,0% de rendement brut et 1 641 € de prix au m2 moyen

Il ne faut pas s’arrêter sur le côté démuni du quartier. La demande de logement reste très importante dans cette partie de la ville, le quartier d’affaire de la Joliette est situé à proximité, ainsi que l’autoroute Nord et le centre ville. Le prix au m2 devrait monter en flèche d’ici 5 à 10 ans une fois les projets de rénovation terminés. Afin de sécuriser son financement, il ne faut pas hésiter à exiger une attestation de paiement de loyer sur les 6 derniers mois afin de déclencher la solvabilité des locataires (même sans revenu) avec une assurance de loyers impayés

Les quartiers à privilégier : 3ème

3°) Limoges : 9,1% de rendement brut et 1 347€ de prix au m2 moyen

Limoges offre un cadre de vie agréable et jouit d’une économie dynamique. Depuis 2008, la ville a même été nommée Ville d’art et d’histoire. Limoges dispose de nombreux monuments historiques, lieux touristiques et culturels :  ce qui attire bon nombre de touriste.  La demande locative y est élevée de part la présence d’environ 15 000 étudiants notamment. Les petites surfaces type studios ou T2 sont très prisées. Il est préférable d’acheter dans l’ancien pour garantir un emplacement intéressant et des prix à l’achat très attractifs; permettant ainsi de réaliser de belles rentabilités.

Les quartiers à privilégier : Le quartier Sainte Claire / Vanteaux, Ester technopôle, Le quartier de la gare, Le quartier des Carmes

2°) Saint Etienne  : 9,4 % de rendement brut et 1 106€ de prix au m2 moyen

« La population de Saint-Etienne décroit depuis plus de 50 ans. Elle reste cependant la 13ème ville de France en terme de population avec plus de 170 000 habitants. Pour ce qui est de la répartition des différentes catégories de population, on constate que les familles désertent le centre-ville. Ce dernier s’est paupérisé et de nombreux appartements sont vides et de ce fait quasiment plus entretenu. Il est vrai que l’on découvre que d’une place à l’autre, d’une rue à l’autre, ou d’un square à l’autre, c’est le jour et la nuit en terme d’entretien, de façades des bâtiments… La désindustrialisation de la ville, à l’origine du taux de chômage important, l’attractivité de Lyon et des villes frontalières avec la Suisse sont les principales causes de la forte chute des prix de l’immobilier à Saint-Etienne.

Les quartiers à privilégier : l’hypercentre, le quartier de la Plaine Achille et le quartier Châteaucreux,

1°) Mulhouse : 9,9% de rendement brut et 1 250 € de prix au m2 moyen

Mulhouse est une ville intéressante pour des investisseurs. Non seulement les rendements sur tous types de biens peuvent dépasser les 10% de rentabilité brute, mais en plus, on a encore le choix. La taxe d’habitation varie du simple au double selon le quartier, voire même la rue. Les places de parking sont souvent en plus du logement. Mulhouse représente un potentiel énorme et l’assurance d’un placement qui peut doubler en moins de 20 ans. Vous avez tous les choix : louer, rénover, défiscaliser, achat/revente , collocation…. Une bonne étude de marché reste nécessaire car un même bien n’aura pas le même intérêt selon le lieu de votre investissement. Les biens les plus faciles à louer se trouvent autour de la place de la Réunion et du parc Steinbach : c’est entre le centre-ville et la gare, tout se fait à pied en 2 minutes.

Les quartiers à privilégier : Rebberg, Brunstatt, Gare, bas Rebberg, La Fonderie, Riedisheim

Vous souhaitez investir dans des villes plus petites mais toutes aussi attractives, voici le classement de 6 villes de moins de 150 000 habitants les plus rentables.

1/ Clermont-Ferrand : 9 % de rentabilité potentielle 1 907€ de prix au m2 moyen

Population : 143 000 habitants

Au coeur du massif du Puy-De-Dôme. Sa position géographique donne lieu à de nombreux atouts. Un cadre économique d’exception, un fort taux d’employabilité, de multiples commodités, sans oublier un cadre architectural dépaysant.

Des espaces bénéfiques idéaux pour les investisseurs ! Les prix d’acquisition des biens sont en légère baisse alors que le prix des loyers augmente de quelques pour cents chaque année. Le tout renforcé par des projets rend la ville plus attractive. Comme le centre d’activité sportive, le quartier de l’innovation ou la réhabilitation de bâtiments historique.

Les quartiers à privilégier : centre-ville, quartier de la gare et environs et également Trémonteix.

2/ Avignon : 8.9 % de rentabilité potentielle

Population : 94 303 habitants

Le sud de la ville est en constante urbanisation. Avec un réseau complet fluvial, aérien et terrestre. La ville s’est orientée vers le développement d’espaces de coworking pour augmenter la création d’entreprise sur son territoire.

Toute la ville subit actuellement des travaux pour être redynamisée. Ces travaux impactent les prix de l’immobilier dans certains quartiers et contraignent les agences à baisser leurs tarifs.

En investissant maintenant et en louant le bien, l’espoir de plus-value est réel. Sans oublier les multiples festivals et animations qui vont être mis en place en 2019.

Les quartiers à privilégier : l’est intra-muros et l’Avenue Saint-Ruf.

3°) Le Mans : 8,30% de rendement brut et 1 554€ de prix au m2 moyen

Population : 143 000 habitants

Située à moins d’1 heure de Paris en TGV et à 1h30 de l’océan, Le Mans est une ville intéressante pour les investisseurs. Les cibles locatives principales sont les étudiants (présence de plusieurs universités et écoles) en recherche de petites surfaces type studio  ou T2,  ainsi que les familles qui quant à elles préfèrent des surfaces plus grandes (au minimum T3, T4). Les biens anciens semblent plus intéressants en terme de prix et d’emplacement.

Les quartiers à privilégier : le centre ville et la gare Nord.

4°) Brest : 7,46% de rendement brut et 1 492 € de prix au m2 moyen

Population : 137 839 habitants

Située dans le nord du Finistère, la ville de Brest offre un cadre de vie agréable qui attire de nombreuses personnes. Entre les 24 000 étudiants et les jeunes actifs attirés par la présence de sièges sociaux de grosses entreprises et les nombreuses structures de tourisme, la ville de Brest est très dynamique.  Cependant, on retrouve des disparités selon les quartiers. Le quartier de Bellevue, situé rive droite a été complètement réhabilité, il offre des appartements intéressants à des prix attractifs.

Les quartiers à privilégier : L’hyper centre est un bon investissement car très recherché par des potentiels locataires, mais les prix d’achats des biens sont plus chers.

5°) Amiens : 7,25% de rendement brut et 2 022 € de prix au m2 moyen

Population : 133 000 habitants

Amiens a beaucoup de défauts : taux de chômage important, impôts locaux grévant les rentabilité locatives, nouvelle organisation administrative lui ayant fait perdre son statut de capitale régionale. Mais elle reste proche de Paris par le train, une ville étudiante dynamique. Enfin si Amazon y a investi son tout dernier centre, c’est bien parce qu’elle possède des atouts.

Les quartiers à privilégier : Centre-ville, Quartier Saint-Leu

6°) Orléans :  7,18%  de rendement brut et 2 017 € de prix au m2 moyen

Population : 116 379 habitants

Située à environ 130 km de Paris, la ville d’Orléans jouit économiquement de cette proximité. De plus, la ville possède un fort patrimoine historique et culturel. Ces caractéristiques lui permettent d’attirer chaque année plus de touristes, étudiants que les années précédentes… La ville représente le premier pôle pharmaceutique de France (70% de la production des médicaments), ainsi qu’un gros pôle logistique elle représente donc un énorme bassin d’emploi. Les 2 quartiers les plus intéressants pour investir sont le quartier de Saint-Marceau (où l’on peut trouver des biens dans l’ancien à rénover et profiter d’un joli rendement) et le quartier Dunois (situé en centre-ville, l’un des plus prisés).

Bien entendu il faut prendre ces chiffres avec prudence car dans une même ville et même au sein d’un même quartier des différences importantes peuvent être constatées. De même ces chiffres ne prennent pas en compte la tension locative des villes citées. En d’autres termes on ne connaît pas l’offre locative du marché qui peut elle aussi varier d’une ville à l’autre. Ainsi il peut être parfois plus difficile de trouver un locataire et des périodes de vacance locative importantes peuvent impacter le rendement.

Les quartiers à privilégier : Quartier Saint-Marceau, Quartier Dunois